太原楼市:究竟是冷还是热

时间:2019-10-30 18:20:45 来源:山西新闻网
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  省城某住宅小区。

  太原楼市,寒意阵阵?

  一面是恒大某刚需盘开盘便创下劲销 20多亿元的新纪录,一面是行业内外对楼市趋于平淡下行的共识……有数据统计:10月21日,国家统计局发布2019年9月份70个大中城市新建住宅销售变动情况,其中,太原新建住宅价格指数环比上涨0.4%,同比上涨8.3%。二手房住宅销售价格环比上涨0.6%,同比上涨6.5%。

  2019年已过去四分之三,似乎楼市整体表现逊色于往年。尤其是在限购、限贷政策的严控下,太原楼市一二级市场区域日益分化、下行压力持续加压。但对于“首置首改”的刚需市场而言,依旧出现凌晨排队、购房现场火爆、一房难求的现象。

  太原楼市,究竟是冷还是热?

  “首置首改”热度不减

  对于目前的太原楼市,有业内专家认为,热中有冷、冷中有热。从现象看,商品房销售、土地储存量、房企开发投资等指标同比有所下降,但从另一方面看,市场需求依旧热度不减,尤其是“首置首改”的项目依旧销售火爆,房地产市场区域化分布日渐严重。总体而言,太原楼市趋于平稳。

  据山西朗润智业数据统计:太原市第三季度新入市项目以刚需为主,从入市价格来看,西北环线的刚需项目竞争更加激烈。2019年三季度,商品住宅供求上涨,各家房企积极推货,抢占客户。此外,太原楼市市场密集供货,迎来供求小高潮。尤其是小店区表现强势,多盘集中入市,带动区域供求双高,万柏林和晋源区热度不减,区域分化明显。

  进入第三季度,无论是位于万柏林区的中海国际社区的刚需盘热销,还是恒大金碧天下的购房者凌晨排队买房的壮观场面,都体现出刚需盘依旧受市场欢迎的局面。据统计:今年前九月,太原商品房销售面积前十名房企加推的项目销售面积合计140.72万方,恒大金碧天下密集开盘,以20.8亿元位居太原榜首,融创中心位居第二,中海国际社区以开盘几乎售罄的成绩单位列第三。

  据了解,2019年三季度,库存量逐月上涨,去化周期基本持平,流速加快。受在售项目存量较少影响,杏花岭去化周期最短;而产品区域的同质化,也使得市场均价门槛小幅提升。此外,太原楼市的市场下行压力依旧较大,商品房供求双降,价格小幅上涨;整体开盘去化率降低,首改成为市场主流,刚需项目去化率较高,且带动市场价格出现结构性下降。

  尽管某些刚需盘卖得不亦乐乎,但市场的观望情绪加重也是不争的事实。山西朗润智业相关负责人认为,目前的太原楼市,房企优惠力度加大,促进项目快速去化。但房企与客户仍在进行较量。面对市场下行的态势,客户观望态度明显,各家房企则通过推出首付分期、担保公积金、特价房等优惠政策,最大化促进项目去化。而进入今年第四季度,市场预计依然呈现“以价换量”态势。

  政策环境以稳为主

  有人说,国内楼市属于政策楼市,太原楼市受系列政策影响,从之前的价格持续飙升,到如今的渐行渐稳,都是政策调控下的反应。

  从国家层面看,尽管当前经济下行压力加大,但中央明确要通过改革、投资、消费、出口及宏观政策提振经济,但对于房地产要保持长效机制,不把房地产作为短期刺激经济的手段,意为国家政策主基调依旧保持“房住不炒、因城施策”持续收紧状态。

  从太原本地看,系列政策并未出现松动,仍执行现有的限购、限贷政策。从全国房地产政策环境及国家房地产调控主基调看,短期内政策放松的可能性极小。

  今年9月,太原市发布《2018年——2050年总体城市设计和城市发展战略规划》,未来太原市的城市功能将进一步升级,生态环境将进一步改善,人口承载和经济增长都将进一步加强。

  今年,太原的城市发展重点为产业升级转型、城市整体规划、城市扩容及加强外部经济联系,旨在进一步提升城市能级。同时,“二青会”的举办也大大提升了太原市的城市形象,给未来人口流入提供了良好基础。城市基础建设不断加强,政府从城市交通、景观资源、城市教育医疗配套等方面带动城市界面更新,延展城市中心,提高城市吸附能力,拉动城市经济增长,推动城市发展。

  从数据上看,2019年三季度太原商品房成交均价12939元/平方米,环比下降7%,同比下降3%;而商品房成交金额262.28亿元,环比上涨24%,同比上涨11%;商品房成交面积199.64万平方米,环比上涨35%,同比上涨15%。

  山西省房地产商会会长郭尚文表示,这样的市场数据,是市场趋于稳定的表现,经过了一季度的小幅上涨、二季度和三季度初的量价齐稳,以及三季度房价以稳为主、稳中有降,总体来讲是健康平稳的,实现了从中央到地方“三稳”的政策调控目标。

  市场区域分化明显

  2019年前三季度,太原市土地成交总建面已超过2018年全年水平,土地放量相对集中,多位于环线外。同时,商品房市场难续千亿,市场容量缩小,下行压力持续;西/北环线刚需项目以价换量,竞争激烈;南中环以南中端改善项目价格依旧坚挺;一二级市场区域分化特征明显。

  从第三季度商品房市场表现来看,基本为供大于求,需求端表现乏力,整体市场表现一般;成交仍以住宅市场为主导;公寓市场成交走高,写字楼产品受经济影响持续低迷;商业市场经历过二季度的集中供应成交后三季度回归正常水平。

  山西朗润智业数据分析统计:前三季度,万柏林、小店、晋源区三区供货积极,进而拉动区域成交;其中,小店区龙城大街及综改区版块热销项目拉动成交脱颖而出,万柏林区由于城改一直为热点区域;晋源区抢占政府红利,新盘不断,成交量可观。

  今年9月,太原的王女士入手一套某品牌房企的公寓产品,50平方米的公寓总价花费65万元左右。在王女士看来,在眼下的大调控政策之下,商品住宅产品已经不是可以用来投资的产品,相比之下,公寓产品总价低、面积小,无论出租或是从产品类别来看,公寓类小户型、精装修、上车门槛低,这正是新市民、首次置业和投资的优选。

  和商品住宅相比,小面积、低总价的公寓产品,也在前三季度取得同比上涨的成绩。三季度,绿城太原广场的公寓产品,引领太原公寓市场;业内人士表示,相较于商品住宅市场,公寓产品凭借其优越的地段、丰富的产品线以及高投资价值等优势,成为市场接受度较高的产品。但四季度可售货量较多,去化压力较大。

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